Cuando vendes una vivienda no solo recibes dinero: también asumes una serie de gastos e impuestos. Conocerlos de antemano te evita sorpresas y te ayuda a calcular cuánto te quedará realmente. Estos son los principales en Cataluña.
Respuesta rápida: al vender un piso en Cataluña, el vendedor asume principalmente la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia (tipos del 19% al 28%), el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, la cancelación registral de la hipoteca si la hay y, si vendes con agencia, sus honorarios (un porcentaje + IVA). Aquí tienes el desglose, gasto a gasto.
| Gasto | Quién lo asume | Detalle |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Vendedor | Sobre el incremento del valor del suelo; se aplica el cálculo más bajo; 30 días hábiles para liquidar |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | 19%–28% de la ganancia; exenciones por reinversión en vivienda habitual o mayores de 65 años |
| Certificado de eficiencia energética | Vendedor | Obligatorio para anunciar y vender; lo emite un técnico; validez de 10 años |
| Cédula de habitabilidad | Vendedor | Obligatoria en Cataluña; vigencia de 15 o 25 años según antigüedad |
| Cancelación de la hipoteca | Vendedor | Gastos de notaría y registro, si la vivienda aún la tiene inscrita |
| Certificado de la comunidad | Vendedor | Acredita estar al día de pagos; coste bajo o gratuito |
| Notaría (escritura) | Negociable | Por costumbre, el original lo asume el vendedor; las copias y el registro, el comprador |
| Honorarios de la agencia | Según pacto | Porcentaje + IVA (en Barcelona, en torno al 5% + IVA), si vendes con agencia |
1. La plusvalía municipal
Es el impuesto que grava el incremento de valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes, y lo paga el vendedor al ayuntamiento. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos formas de cálculo —una sobre el valor catastral del suelo y otra sobre la ganancia real obtenida— y se aplica la que te resulte más baja. Importante: si vendes por un precio igual o inferior al de compra, no hay incremento y no se paga. El plazo para liquidarla es de 30 días hábiles desde la firma.
2. El IRPF: la ganancia patrimonial
La diferencia entre lo que te costó la vivienda (precio más los gastos e impuestos de aquella compra y las mejoras que puedas acreditar) y lo que obtienes ahora es una ganancia que tributa en tu declaración de la renta del año siguiente, dentro de la base del ahorro. Los tramos vigentes van del 19% al 28% según el importe de la ganancia. Conserva las facturas de la compra y de las reformas: aumentan el valor de adquisición y reducen lo que pagas.
Existen exenciones relevantes: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual; si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual; o en situaciones de gran dependencia. Cada caso tiene sus requisitos, así que conviene confirmarlo antes de firmar.
3. El certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para anunciar y vender, y lo emite un técnico tras visitar la vivienda. Su coste depende del tamaño y la zona. Tiene una validez de diez años (cinco si la calificación es la más baja). Sin él no se puede formalizar la venta ante notario.
4. La cédula de habitabilidad
En Cataluña es obligatoria para transmitir una vivienda. Si la tuya está caducada o no la tienes, hay que tramitarla: la solicita un técnico y, según la antigüedad del inmueble, tiene una vigencia de 15 o 25 años. Es un documento que tanto el comprador como el notario te van a pedir.
5. La cancelación de la hipoteca
Aunque hayas terminado de pagar el préstamo, la hipoteca suele seguir inscrita en el Registro de la Propiedad. Para vender libre de cargas hay que cancelarla registralmente, lo que conlleva gastos de notaría, registro y, si lo encargas, de gestoría. Pide también a tu banco el certificado de deuda pendiente o de saldo cero.
6. Estar al corriente con la comunidad
El notario te pedirá un certificado, firmado por el administrador o secretario de la comunidad, que acredite que estás al día de los pagos. Suele tener un coste pequeño o ser gratuito según la administración de fincas.
7. Notaría y gestoría
Salvo que se pacte otra cosa, la costumbre es que el vendedor asuma el original de la escritura y el comprador las copias y la inscripción en el registro. En la práctica es algo negociable dentro de la operación.
8. Los honorarios de la agencia
Si vendes con una agencia, sus honorarios (un porcentaje sobre el precio, más IVA) son otro gasto a tener en cuenta. A cambio te despreocupas de la valoración, el marketing, las visitas, la negociación y toda la documentación; en muchos casos, una buena gestión consigue un precio de cierre que compensa de sobra ese coste.
Si aún estás reuniendo la documentación, te será útil esta guía sobre los documentos necesarios para vender una vivienda.
Preguntas frecuentes
La paga el vendedor al ayuntamiento. Grava el incremento de valor del suelo desde la compra hasta la venta y se liquida en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Si vendes por un precio igual o inferior al de compra, no hay incremento y no se paga.
La ganancia (diferencia entre el valor de adquisición, con sus gastos y mejoras acreditadas, y el de venta) tributa en la base del ahorro a tipos del 19% al 28% según el importe. Existen exenciones: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años que venden su vivienda habitual o situaciones de gran dependencia.
Sí. En Cataluña es obligatoria para transmitir una vivienda y tanto el comprador como el notario la exigen. Si está caducada o no la tienes, la tramita un técnico y tiene una vigencia de 15 o 25 años según la antigüedad del inmueble.
En ese caso no hay ganancia patrimonial, así que no pagas IRPF por la venta, y tampoco plusvalía municipal si no ha habido incremento de valor del suelo. Mantienes el resto de gastos: certificados, cancelación de hipoteca, certificado de la comunidad, etc.
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